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地产业来到十字路口?楼市调控加码 土地流拍率上升

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  楼市调控持续加码 土地流拍率连续上升 地产行业来到十字路口?

  文:深思

  记者:孙梦凡、陈淑贞

  随着“房住不炒”政策的贯彻落实,房地产行业的监管和调控持续保持高压。近期,楼市调控政策持续收紧,不少房企感受到了较大的压力,而整个土地市场及房地产市场的成交也出现了放缓迹象。

  调控政策创纪录

  中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累计次数刷新了房地产调控纪录。而仅仅8月份的房地产调控政策就多达60次。

  中原地产首席分析师张大伟表示,今年8月,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。同时还叠加地方整顿房地产市场乱象。

  今年以来,从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来,连续5次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城检查,约束房地产贷款额度。

  近日,银保监会公布的对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报显示,一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资,有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款,用于支付拆迁补偿款;此外,还有违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。有的机构发放的房地产开发贷款项目资本金比例严重不足。

  严控房地产贷款

  近年来,银行信贷资金“脱实向虚”,实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑,房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下,涌入房地产的资金正持续被严控。

  日前,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  检查要点包括:房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等;以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。

  与此同时,有市场消息称,合肥12家银行停贷“二手房”,分别是:建设银行中国银行杭州银行华夏银行光大银行交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行招商银行。相关银行表示,之所以出现“停贷”,原因是银行月末额度不足。

  据第一财经记者了解,目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始,就有银行额度不够,只能对个人贷款进行控制,调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类,在此之前,个人住房贷款的限制相对较小。

  土地市场热度持续下降 流拍率连续三月上升

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  随着监管的加码及信贷的收紧,土地市场热度出现明显下降,土地出让金持续缩水。其中,二线城市跌幅最为明显。

  诸葛找房数据研究中心数据显示,今年8月,全国主要地级市土地整体供应1219宗,比去年同期下跌12.74%;供应规划建筑面积为10802.9万㎡ ,环比上月下跌13.43%,同比去年下跌24.68%。详细来看,一线城市8月土地供应33宗,供应规划建筑面积同比上涨54.15%;二线城市土地供应411宗,规划建筑面积同比下跌28.42%,在各等级城市中跌幅最大;三四线城市土地供应775宗,规划建筑面积同比下跌24.55%。

  与此同时,土地出让的溢价率出现下跌,而流拍率则走高。

  数据显示,8月,全国主要地级市溢价率为9.76%,环比上月大幅下跌4.35个百分点,显示在融资收紧的资金压力之下,房企拿地更加谨慎理性。其中,一线城市成交溢价率仅为0.71%,二线城市平均溢价率为6.77%,三四线城市溢价率为17.26%,在各等级中最高。在价格优势下,优质三四线城市土地依旧受青睐。

  报告还显示,流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%,连续三个月升高,土地市场热度持续下降。其中,一线城市流拍率为0%,无流拍地块;二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三、四线城市的流拍率最高,高达7.66%,环比上涨2.58个百分点。

  房企喜忧参半

  严厉的监管政策之下,房地产行业迎来了一轮洗牌。

  曾经凭借着激进的高杠杆扩张战略,民营房企有过异常风光的年份,但当下,幸运的天平明显倾斜至国企一侧。

  今年8月,出席中期业绩发布会的地产大佬们,面上笑容已不多,对前景的担忧、经营的焦虑透过报表和问答传递出来。依旧坦然自信的,只剩几家央企巨子,它们有强大的融资能力,且个个手握重金。

  今年上半年,全国商品房销售额70698亿元,增幅仅为5.6%,而去年同期增幅为7.6%。

  全国排名前三的房企中,除了万科同比增加9.6%外,碧桂园和恒大合同销售金额分别同比减少9.28%、7.4%。第四、第五位的保利和融创,各自增长17.33%、11.8%,整体增速也出现了收窄。

  个贷按揭的利率走高、放款缓慢是房企销售困难的原因之一。与此同时,房企融资渠道收紧、融资利率走高,房企在销售回款和融资端遭遇双重困难。当面临的销售大环境相同,融资能力的差异成为决定房企经营和利润空间的重要因素。

  
融资渠道通畅、成本低廉、现金充足,使国资房企在土地投资上,有更高的能动性,国企的品牌效应也使其项目后续运作有更广阔空间。而对于民营房企来说,可能就没有这么幸运了。在经历了激进的高杠杆扩张之后,当融资渠道突然收紧,对于那些高杠杆的房企来说,或许只能靠降价销售加速回款来为自己续命了。

  每一次周期,都是一轮洗牌。在资金紧缩的时代,如何评价一家房企的核心竞争力,将从其拿地、产品、营销等多维度的综合能力,过渡到狭隘的融资能力。

  当高杠杆的冒险与激进成为过去式,下一个可承载民营房企野心和规模冲动的市场空间何在?当民营龙头销售增长疲软,融资乏力时,第二梯队的国资房企如何抓住机会,勇立潮头?

  30年地产史的书写者、地产业江山的支撑者,现在重新站在时代的关口。

责任编辑:鲍一凡

当前文章:http://www.yiniankz.com/s1e3b0/90571-127354-86756.html

发布时间:21:27:51


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瑞讯:袭击事件很可能会持续提振油价

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  新浪美股9月16日讯,上周六沙特石油设施遭到袭击,导致全球大约5%的原油供应受到影响,周一油价飙升,布伦特原油价格创下自1991年海湾战争以来最大单日涨幅。国际基准布伦特原油期货价格上涨19.5%至每桶71.95美元,这是自1991年1月14日以来的最大日内涨幅。沙特上周末发生的这场袭击破坏了全球能源供应,加剧了中东的紧张局势,令投资者急于寻求避险资产,推动周一黄金价格上涨超过1%。由于此次袭击不太可能大幅减少沙特的石油出口量,故市场可能会超越短期供需脱节。然而,供应方尾部风险的重新定价可能会为油价提供更持续的推动。沙特石油生产因袭击而中断。沙特阿美公司上周六在新闻发布会上表示,对Abqaiq和Khurais石油设施的袭击令原油产量减少了550万桶,相当于IEA、EIA和欧佩克8月预估产量的近60%。产量减少的大部分源于Abqaiq加工厂遭到破坏,而Abqai灌醉朋友 性侵其妻_中文资讯平台q是该国中游基础设施的关键部分。

  沙特生产的石油当中约有一半在被送往出口码头或炼油厂之前在dnf代币券能跨区吗_中文资讯平台此处理。但是,出口可能不会受到袭击的显着影响,因为沙特拥有大量原油和石油产品——约1.9亿桶原油库存和1亿吨精炼产品库存。通常会在该国最大的两个原油出口终端Ras Tanura和Juaymah继续运营。更值得注意的是,即使在中游基础设施中也存在冗余,因此袭击对生产的影响应该是短暂的。不过对油价还是有影响的。

  虽然沙特的石油出口可能不会受到重大阻碍,且战略储备的释放可能会抵消任何不足,但该事件可能仍会加剧近期石油市场的平衡赤字并减少库存和备用产能缓冲——对价格形成起关键作用。相关天然气产量的中断可能也会促进该国燃料油在发电中的使用。然而,市场可橙子 红娘子_中文资讯平台能会超越这些短期错位,因为非欧佩克的供应增长预计将在明年再次超过需求增长。

  窃汉_中文资讯平台更持久的价格效应可能来自石油市场供应方尾部风险的重新定价。供应方尾部风险的市场预期可能会发生变化。在石油市场陷入全球宏观经济疲软的阴霾之际,即便沙特是全球原油和石油产品最大净出口国且占世界大部分地区的渣打银行现贷派利率_中文资讯平台备用产能,沙特石油基础设施遭袭也依然会令人质疑沙特的供应可靠性。欧佩克的备用产能总量在第二季度为200万功夫派灵兽怎么得_中文资讯平台桶,几乎所有这些产能可能都是由沙特持有。由于投资者估计重新谈判伊朗核协议的可能性不大,地缘政治风险溢价放大,再加上此次的袭击事件很可能会持续提振油价。

  本文作者:瑞讯(swissquote)市场战略总监

责任编辑:郭明煜

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